还房贷购房你了解房贷吗

从去年11月至今，央行已连续发布6次降息政策，相对于今年5月份本报的调研，记者发现，央行颁布降息政策后，各家银行对于提前还房贷是否收取违约金和手续费的政策开始放松。有的银行从违约金需支付六个月的利息降到只需支付一个月，有的银行不再收取违约金。有条件的购房者可以考虑提前还房贷了。

2010年末，万先生在全福立交桥附近一个小区购买了一套2居室的新房，在银行办理了商业按揭，贷款40万，贷款期限30年。

随着生活水平的提高，万先生想每个月多还点，也可以少交点利息。没想到到银行一问，提前还款算违约了，是要交违约金的，需要交纳还款金额的3%。

同样是在万先生办理房贷业务的银行，2013年末，张先生办理了商业按揭，贷款40万，贷款期限30年。但是张先生的合同上并没有提前还款需要支付违约金这一项，唯一的条件是，提前还款金额需在一万元以上，并且提前还款金额为一万元的整数倍。

记者调查了在济南有营业网点的25家银行，除了莱商银行和日照银行没有个人房贷业务以外，其它23家银行均表示，如果提前还款需要预约，每家时间也不同，短的一个月，长的半年，需要看排队的情况而定。

23家银行中，表示提前还款需要支付违约金的银行有中国银行，广东发展银行，平安银行，渤海银行，威海银行，恒丰银行。有手续费的是交通银行。

其中，中国银行目前需要支付的违约金为1个月的利息，而在今年5月份，其规定是提前还房贷需要缴纳最高6个月的利息作为违约金。

农业银行现今提前还款无违约金，但在今年5月份的调查中，农业银行规定贷款下达之日3年内提前还款的话，需要缴纳一个月的利息，3年后不再收取。兴业银行现无违约金，而在今年5月份，其相关政策规定房贷两年内还款，违约金为3%。

有手续费的是交通银行，其工作人员表示：“贷款者每年都有一笔免费提前还款的机会，但是超过一次后，每次收1%的手续费。不限还款金额，但贷款后三年之内不可全额还款，三年后可以全额还款。”交通银行对于提前还房贷的政策相对于5月份明显宽松。其5月份的政策规定，在房贷的一年内不允许提前还款，5年之内提前还款要收违约金，超过5年后不再收取。

威海银行在5月份的调查中，提前还款要交三个月的利息。而现今政策为，贷款5年以上的时间违约金可以减免，贷款5年以内提前还款，需要支付的违约金额为，提前还款金额对应的三个月的利息。

有些银行虽然没有违约金，但对还款方式也有一定的要求。例如，工商银行要求提前还款金额需在2万以上。农业银行、民生银行、齐鲁银行、北京银行和天津银行虽然没有违约金，但均要求正常还款半年以后才可提前还款。

商业房贷并非越早还清越划算

商业房贷并不是越早还清越划算，有时提前还款反而多收利息，尤其是对于一年内就还清贷款的情况，这就需要购房者与银行签订抵押贷款合同时看清条款，有的银行是有违约金的，有的银行没有。一般而言，以下三种情况不推荐提前还贷：

一是等额本息还款者

选择等额本息还款方式的本质是用贷来的款项赢得比房贷利息更有价值的收益，所以提前还贷违背了等额本息的初衷。

此外，等额本息还款方式每月还给银行的月供是不变的。由于随着时间的推移，利息肯定是逐渐减少的，为保证每月月供不变，每月还款额中还的本金会逐月增加。也就是说，等额本息前几年每月还贷金额一半以上都是利息，后期还款多是以本金为主了，一般当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，既然该还的利息都还得差不多了，就没必要再提前还款，还另支付违约金。

二是享受很低房贷利率者。

如果手里持有高收益项目的利率能超过所背负的房贷利率，那么真没有必要提前还款了。

三是中短期内需要再次向银行贷款购房的购房人不应及早还清之前房贷。

还款容易贷款难，特别是有享受优惠利率的贷款人，如果短期内再向银行贷款买房，一旦利率上浮，非常不划算。