且慢怒批“房价断崖式下跌”

临近年关，楼市走向或房价预测就接踵而至。多年来，老百姓对楼市算术级别的涨跌预测见怪不怪了，有的预测近乎“抛硬币”的儿戏，博“眼球效应”的大有人在。但作为中国社会科学最高殿堂，国家思想库、智囊团，一向以严谨著称的社科院，近期抛出“明年房价断崖式下跌”的预测，着实“大跌眼镜”。

这个“雷人”的预测，源于社科院近日发布的《中国住房发展报告：2015-2016》。其实社科院是被转载的“标题党”给黑了，确实也有点冤，但“断崖式下跌”这几个字确实出自高层次学者扎堆儿的社科院研究团队。称得上“断崖”，那绝不是下跌10%或20%，而是30%以上或更高幅度，就好比从4楼“duang”地一下直接跌到1楼，从4楼跌到3楼都不算“断崖”。

近日，西南财经大学发布的《2015年中国家庭资产报告》显示，2015年中国家庭总资产中，房产占据70%、风险资产增幅近60%。年中股市“断崖”的腰伤还没好呢，房价再要“断崖”，老百姓还不跟你急眼？再者，与楼市年末“热浪”和市场普遍预期相比较，“断崖式下跌”的判断显得很另类啊！

即便“金九银十”已过，楼市热度不减，“地王”已从京城蔓延至重点城市，主要一二线城市11月住宅成交面积再创年内单月新高，全年有望超过2013年的历史最高值。而且，国家领导人对楼市“去库存”作出指示后，各界普遍认为楼市新一轮宽松已到来。近期，个税改革、中央经济工作会议和人民币纳入SDR等利好不断，触发了地产股暴涨，何来“断崖”一说呢？

在上下正疲于“稳增长”的当前，估计承受各方压力的社科院，现在肠子都悔青了，不该“语出惊人”。事实上，社科院每年都发布住房发展年度报告，笔者翻阅往年的报告后，没有发现“雷人”的观点，报告还是相当严谨的。那么，作为具有官方背景的专业团队，抛出此论断的逻辑是什么呢？

笔者认为，“断崖式下跌”固然在逻辑和常理上站不住脚，但铺天盖地的“批判”忽视了比这一观点更重要的逻辑。报告认为，楼市2002年以来的火热源于三大外部条件，即经济高增长、城镇化、人民币单边升值。但2008年以后，三大条件逆转，楼市从此变为经济稳定和地方财政的“双重支柱”。于是，房价不能跌成了“抽屉秘密”，高房价和高按揭拿走了人们大部分收入，造就了“房奴经济”，这是内需不足、转型乏力的罪魁祸首。

以楼市推动经济太轻松了，既然如此，谁还愿意推进费力不讨好的改革呢？于是，2008年以后，本该推进“供给侧”改革（如要素全面市场化、“去产能”和“去杠杆”）来启动内需被耽搁了，多项改革甚至在“保增长”的旗号下堂而皇之被搁置。而且，楼市繁荣之下的高增长掩盖了改革的急迫性，改革倒逼“褪色”。

事实上，2008年以来的几轮“稳增长”，事实上主要依赖房地产，扶持的方式就是不断地加码“需求侧”，后果就是让房地产的体量大到你根本无法少看它一眼。相比2008年，短短6年后的2014年，全国房地产开发投资、待售面积、销售面积就分别翻了3倍、4倍和2倍。目前，房地产这个“庞然大物”哪怕下跌1个百分点，也是60多个关联上下游行业“无法承受之重”。

2014年以来的楼市政策，没有脱离“需求侧”范畴。目前，货币极其宽松，购房利率降至历史最低，楼市扶持力度和频率超过2008-2009年，但库存源源不断、开发商不愿“加杠杆”，根源就在于楼市超过10年的繁荣和政策刺激，所有需求挖掘殆尽，新增需求（外来人口）需要“供给侧”改革。但目前看，户籍改革、公共服务均等化、收入分配还难以在短期内看到绩效。

2015年楼市销售或探至2013年的历史高位，但扶持政策已基本出尽，既有需求释放殆尽，政策边际效应开始减退，你还能指望楼市2016、2017年还有如此大的需求吗？“断崖式下跌”固然失准，但也是社科院甘当炮灰，呼唤大家认识到，楼市发展方式到了“非彻底变革就不行”的境地。