大城楼市涨小城跌；低线城市将出更多刺激政策

2015年最后一个月的全国楼市数据已出炉，北上广都看不懂深圳，住宅房价继续领涨全国楼市，羊年楼市完美收官。

甭管连夜排队抢房的新闻是不是真的，实在的数据摆在那儿，你不得不信，深圳的房价还在涨。不仅如此，全国范围来看，房价上涨的城市数量有所增加。12月 份，全国70个大中城市中，39个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，较11月份的33个有所增加。4个城市的价格指数较上月持平，其余27个城市则环 比下跌。其中，住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：深圳（3.2%）、上海（2.1%）、厦门（1.3%）、南京（1.2%）和杭州（1.2%）。整 体来说，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.21%，为连续第8个月上涨，是继9月份之后最大单月涨幅，平均销售价格较去年同期上涨 0.27%。

显然，一线城市住宅销售价格 表现依然优于其他线城市，深圳房价以3.2%的涨幅再度领跑全国，同比涨幅达47.5%。第一太平戴维斯认为，因近期住宅成交强劲，一线城市待售库存接近 最低水平。北上广深四座一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作 用，预计未来房价将继续保持上扬态势。

有个数据值得关注的。2015年，北京房价指数涨幅为国内第三，位居深圳和上海之后。不同于许多其他城市的是北京商品房分类价格指数表现。尽管北京新建商品 住宅价格指数同比上涨10.4%，但分面积段来看，90平米以下住宅的房价指数同比下跌了2.1%，而大户型（144平米以上）房价指数则同比上涨 17%。同时，从指数来看，北京各面积段二手住宅房价表现均优于一手市场，平均同比涨幅为20.8%。据第一太平戴维斯分析，北京小户型房价的走跌很大程 度上是归因于2013年末北京政府推出的自住型商品房及其新政——对于全市符合限购条件的家庭，可购买此类住房，其价格一般比周边商品住房低三成左右。此 类住房面积均小于140平米，其中多数小于90平米。由于此市场供不应求，因此通常采取摇号的方式以确定最终的购房者。北京自住型商品房成交占比总成交量 约35%。尽管难以将自住型商品房同其他住房数据独立分析，然而从北京大户型（144平米以上）房价增幅达17%以及小户型的历史表现优于大户型来看，假 若在整体研究时将自住房剔除，北京全市房价涨幅或同上海不相上下。

数据还表明，一、二线城市和低线城市之间分化明显。一、二、三线城市房价指数环比涨幅扩大，四、五线城市则环比继续走跌，同比来看，一线城市房价指数同 比涨幅高达21.33%。二线城市中表现最优的四个城市为：厦门（1.3%）、南京（1.2%）、杭州（1.2%）和天津（0.9%）。尽管今年上半年厦 门住宅价格表现并不突出，但下半年重拾涨势。从累计涨幅来看，华东地区二线城市中南京表现最优，环比、同比涨幅分别达1.2%和7.9%，自指数基准时期 （2010年12月）累计上涨22.8%。东北地区表现依然最不尽如人意，房价指数平均环比下跌0.24%，同比跌幅达2.54%。

尽管房地产投资增长继续放缓（1-11月同比涨幅1.3%），但市场情绪偏乐观，且普遍预期未来仍有支持楼市发展措施出台，预计一线及核心二线城市仍会 持续良好表现。虽然重点城市房地产市场表现积极，但整体而言，全国房地产市场并不景气。未来预计低线城市将出台更多定向支持性举措以刺激房地产市场，而开 发商则一方面致力于去库存，另一方面在当前信贷环境宽松的背景下积极发行国内债券以实现融资。楼市虽然并未出现类似2014年下半年的大幅下跌表现，但仍 需政策支持以扭转当前现状。