一线城市存量时代：二手房决定价格走向

    当开发商在提起房地产库存的时候，他们一般认为，一线城市不必担忧。

    然而，今年以来，一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们：大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投资投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源面临过剩的风险。

    未来可能打开这一市场的销路的，是改善型需求和二手房市场的充分流动。

“面粉贵过面包”

    火爆的楼市，激进的开发商，成为了这一年一线城市楼市的缩影。

    截至11月25日，北京土地市场成交地块达到100宗，成交金额高达1920.77亿；与此并行的是，今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上，将盖出数千套单价10万＋豪宅。

    张大伟推算，未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个，北京商品房住宅将出现高端化的趋势。

    京城遍地地王，上海滩也不甘落后。11月25日，信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算，该地块实际楼面价已超过6.1万／平方米，刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前，上海已经连续出现了5个以上地王。这些地王的出现，也将加大未来上海的豪宅供应。

    在几乎已经没有土地供应的深圳，截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村，最终以8.88亿元的价格成交。根据深圳克尔瑞研究中心的推算，这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示，该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

    即使在市场相对理性的广州，11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据，番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右，楼面价已经高过房屋均价。

    进入年末，一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示，下个月北京将有7块土地待售，上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。

    业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。

    供应与需求的错配

    一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。

    在2011年开始实施限购政策以来，住宅投资投机基本已经离场。亚豪机构、中原地产的数据显示，目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分，投资客已经大幅减少，深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。

    投资客流失，需求被提前释放，则未来豪宅去化堪忧。以北京为例，中原地产和亚豪机构均预测，明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算，这些豪宅项目的消化周期在20年以上。

    另一组数据也显示地王的销售并不乐观。根据监测，北京过去10年内诞生了20个地王，除去一个退地，在剩余19个地王项目中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年四年时间内，每一年的单价地王和溢价率地王。这意味着，2011年之后的地王，截至目前，无一解套。

    张大伟进一步表示，如果按照目前的土地价格计算，未来两年内北京房价要上涨120%，市场才能够承托住今年以后新入市的地王项目。
京城豪宅风险隐现，上海滩豪宅市场也不能旁观。上海中原研报指出，目前沪上别墅类的产品去化周期长达20.5个月，上海楼市已经出现结构性失衡的危险。
就连一向稳健的广州楼市，也存在着结构性的去化压力。根据合富辉煌的数据，广州目前主要的去库存重点集中在大户型上。该机构数据显示，广州300平方米以上的住宅去化周期甚至长达56.1个月。

    而在今年的暴涨之后，深圳楼市出现了一个有别于北京、上海的现象，那就是普通住宅和豪宅价格接近，以及市区、郊区价格逐渐被拉平，这进一步导致深圳普通住宅豪宅化。

    存量房主导市场价格

如何解决一线城市的供需错配问题？答案可能在存量房市场中，也即大量二手房业主的换房需求，而他们可以置换的前提，是先要把自己手头的房子卖出去。

    “今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。”任志强推测说。

    在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

    一线城市的土地销售显示，未来新房供应将向中高端转移，并且均价将高于周边项目。主流市场需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。
根据对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。中金的数据显示，中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿，其中北上广深四个城市约为1.48万亿。

    这在北京表现得更为明显。在六个中心城区(西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山)仅有约1.6万套新房可供出售，而在链家网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。

    数据显示，截至今年10月，上海二手房占全市总交易的65.9%，主力房源总价位在300万至500万元。

    深圳二手住宅成交量从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
这意味着，二手房的价格是决定一线城市房价的风向标。

    “未来豪宅的去化，可能会大规模来自二手房业主的置换需求，毕竟人们都需要提升居住品质。”北京一位开发商人士说，即原来拥有市区小户型的业主想要换房，卖掉两三套去置换一套千万级豪宅。