很多阜阳人全家要打10年工，还买不起房！这到底是为什么？

　　高房价已成为老百姓不能承受之重，而地价及各种税费却占到总房价的60—70%！也就是说，普通老百姓买一套房子，全家人要白打10年工！

畸高的房产税费单

　　一份调查报告显示：在房地产开发企业项目开发中，房地产税费偏高且呈增加趋势，其中房地产企业税收占总成本的比重为26.2%。

　　阜阳一知名开发商老板根据项目的具体情况，列了一份房地产税费清单：

　　1、取得国有土地使用权后，按照3%至5%的税率缴纳契税。如果在房地产开发中占用了耕地，则还要根据占用耕地的面积缴纳耕地占用税。同时还要依照占用土地的等级和面积缴纳城镇土地使用税。

　　2、进入开发阶段后，涉及3%税率的营业税，以及城市维护建设税以及教育费附加，还要按照建筑施工合同金额的0.03%的税率缴纳印花税。

　　3、项目完工进入销售阶段，还需要按照销售收入的5%缴纳营业税；如果销售过程中土地出现了增值，则需要缴纳土地增值税，该税种实行超率累进税率，最低税率为30%、最高为60%。另外，还有印花税、企业所得税、房产税等。

　　4、在税之外，《建设项目行政事业性、基金类及经营服务性收费统计表》中还显示，在房地产开发过程中，每个环节都涉及不少费用，如测绘费、房地产价格评估费、建筑垃圾处置费、市政公用设施配套费、工程质量监理费等二十余项，共涉及房管局、城管局、规划局等十余个部门。

　　大体估算一下，十余种税和二十多项费用占到了房地产开发成本的26.2%。早在2008年，全国房地产商会曾就我国房产企业开发费用做过一项调研，调研结果也基本印证了这个事实。

　　这份调研报告指出，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达58.2%。

　　虽然这些费用看起来是由房企承担的，但开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到每个购房者身上。

　　一旦进入销售环节，作为消费者又要面临哪些税费呢？目前，如果购买一手商品房，购房者需以房屋价款的2%至4%缴纳契税和2%的房屋维修基金。

　　目前在售楼盘中，开发商在12—13年地价高峰期入手的地块占很大比例，因此，从开发商角度考虑让利的空间很小。那么要减轻购房户的负担、让房地产市场回暖，政府必须在开发商税费方面做出让步。而下一步土地出让环节，政府必须改变“政府利益最大化”思维，通过降低土地成本间接让利于民。

名目繁多的费用

　　现在最低的融资成本就是银行贷款了。但银行贷款，房企拿到手的最低实际利率也要达到10%。

　　有开发商透露，虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率只有8%，但银行会以各种名义巧立名目，向开发商收取各种费用。

　　如果项目较小，银行会以财务顾问费的名义，一次性向开发商收取几百万到千万元不等的费用。此外，银行还会收取公证费、保险费、手续费等费用。

　　关键是很多房企无法拿到足额的信贷，甚至根本贷不到款。如果做信托或私募，财务上的成本至少要达到15%，有的甚至达到20%以上。

　　此外，房产项目还要缴纳各种名目繁多的收费。而这部分费用，除了部分上缴给所属城市市级财政，有相当一部分被截流在区、县等行政部门。

　　除了建筑施工中要缴纳的费用外，在前期的规划设计和后期的验收、环评等环节，还有多项费用：市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费、环境清扫费等。这些费用综合起来，估计也要占到约1%—2%的成本。由于环节众多，房企必须每个部门都要跑到；而要拿到这些审批文件，就必须缴纳相应的费用。即便办这些手续还算顺利，一圈部门跑下来，也需要两三个月的时间。

　　此外，建安成本占据了项目成本约两三成的比例。

房地产市场现状

　　过去20年，中国房地产市场快速发展，商品房销售面积增长约11倍，2014年达到12.1亿平方米，房地产开发投资额增长29倍，2014年达9.5万亿元人民币。商品房二十年累计销售面积达112平方米，竣工面积达105亿平方米。

　　房地产现在已经积累了大量的泡沫，中国造了能够容纳40亿人居住的房子，房地产要崩盘的声音近来一直不绝于耳。事实上如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

　　以目前四线城市的房价，一个年毛收入8万元的家庭，除去必要开支全家要整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

　　已经实行30余年的“计划生育政策”是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手，支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“刚需”，可是由于“计划生育政策”，使得“新人”的数量逐年减少。

　　十年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平。十年后，中国的老龄人口比例将达到25%，可能会有大量老年人住进老人院，老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

　　从今年前三季度看，全国房地产市场都出现了不同程度的下滑。就拿阜阳这个四线城市来看，近10个楼盘因资金问题陷入瘫痪和半瘫痪状态，在售楼盘价格已开始阴跌。如果政府不管开发商死活，不关心老百姓的承受能力，任市场烂下去，不久的将来会付出更大的代价收拾残局。

看完这些，你作何感想？